天元证券--致力于打造全国领先实盘配资平台! 香港大火启示：宇宙100多万栋高层民居，更新蜕变隐患仍多

“连年来，在住建部组织多项建筑标准的制定或校庄重由中天元证券--致力于打造全国领先实盘配资平台!，曾屡次与济急、消防等关联部门进行换取。咱们得到的响应是，现阶段，对于40米、50米的高层住宅，可能仍是到达我国多地消防装配和扑救高度上限了。”又名接近住建部的大家对第一财经暗意。

11月26日，香港大埔宏福苑发生五级火灾，建筑外墙火势扩张之快、火情形成伤一火之重，为超高层建筑施工和消防安全敲响警钟。11月29日，国务院安委会部署开展高层建筑紧要火灾风险隐患排查整治活动。不到一周的时分，广州、上海、长沙等地接踵发文，全面加强施工现场消防安全管制，严禁使用国度及住建独揽部门明令淘汰、退却的危及分娩安全的施工工艺、开垦和材料。

另一个弗成粉饰的现实是，二十年前，高层住房和超高层建筑在一二线城市无数兴起，中国也一度成为“世界上超高层建筑数目最多和增长最快的国度”。

在此配景下，多名受访业界东说念主士以为，香港大埔宏福苑火灾的警示道理不啻于施工安全。当今中国内地正在鼓励的城市更新使命多针对2000年往常多层住房，跟着多地高层住房与居住东说念主口系数进入“老龄化”阶段，如安在业主自觉或政府主导的更新蜕变中，构周全链条包袱体系并破解参加难题？对于原有建筑想象及开垦已难以骄横现行防火表率要求的老旧高层，在以微更新为主的蜕变中能否最大限制地放弃火灾隐患？当“老东说念主楼”施工中碰到大火，如何疏解活动未便的老年东说念主？任何一个标准的疏远王人可能激发蝴蝶效应，酿成无法缓助的悲催。

要想从根源上处分超高层建筑熄灭支撑这一“世界难题”，前述大家以为，中国已在更早之前从源流上给出布置策略——“限高”，并提高高层和超高层建筑的消防安全布防标准。

宇宙高层民用建筑100多万栋

1998年房改之后，高层住宅成为大城市商品房供给的主要产物。有受访业界不雅点以为，中国内地高层及超高层建筑的发展较香港地区滞后二十余年。是以，今时当天去反念念高层住房在更新蜕变中的安全隐患，或刚直其时。

“中国内地高层住宅经验了二十年的快速发缓期（2000年～2020年），其中黄金十年为2005年～2015年。这时间，高层建筑从一线城市的点状区别连忙发展为各级城市的一种标配。”厦门大学建筑与土木匠程学院副院长、副教师张若曦在遴选第一财经采访时暗意，这些高层住宅在建立之初就埋下两大隐患，一是县域地区可能存在消防智力不及；二是城市地区的超高层建筑可能超出火情发生时支撑扑火智力阈值。

字据一篇由北京大学-林肯商榷院城市发展与地盘战略商榷中心商榷东说念主员2023年发表在住建部独揽期刊《中国房地产金融》上的商榷文章，第七次东说念主口普查数据闪现，31个省份中，有7个省份的城市家庭居住在高层住宅的比例进取四成。从趋势来看，2010~2020年，宇宙度庭户数增长了16%，其中居住在高层的家庭户数涨幅最高，达到150%。即便在县域，居住在高层住宅的家庭户数在这十年增长也进取3倍。

超高层建筑属于高层建筑的特例。字据住建部的工程建筑标准等表率，建筑高度大于27米的住宅建筑为高层民用建筑，大于100米的为超高层建筑。另据第七次东说念主口普查数据，8~33层为高层，34层以上为超高层。

时任住建部副部长黄艳曾在2021年9月的一次公开演讲中提到，中国已成为世界上超高层建筑数目最多和增长最快的国度，有6座建筑入选全球十大最高建筑。同期，据初步统计，从2018年以来，狂放那时，中国在建、拟建的进取250米的建筑多达166处。

“但直至当今，消防云梯所及的高度也时常在20层以内。此外，超高建筑和高密度城区在济急支撑时的‘自然短板’还可能形成类似效应。消防云梯越高，撑脚所占面积越大。超高层建筑一般王人建造在城市中心荣华地段，施工厂面狭隘，材料堆放贵重，协同使命多，不仅火灾容易发生，火灾中消防云梯还可能连撑王人撑不开。”中国房地产业协会常务理事、绿城生计科技集团引申总司理刘国权对第一财经暗意。

张若曦暗意，有统计闪现，我国建筑高度进取27米的高层民用建筑中，已有约40%~50%的建成时分进取20年，进入“中年期”。尽管建筑的混凝土主体结构寿命在50年以上，但如电梯、消防和管网等中枢开垦寿命惟一15~20年。基于此，瞻望到2030年可能有四成支配高层建筑濒临大修、外墙蜕变或结构加固。

国度消防支撑局消防监督司一级指点长王天瑞旧年10月在一场新闻发布会上也提到，据不十足统计，宇宙现存高层民用建筑100多万栋，进取100米的超高层建筑5000余栋，总量世界第一。十分是建立在上世纪八九十年代和本世纪初的一些高层建筑，各式开垦已进入老化期，安全风险相比高。

多重施工风险和监管罅隙并存

前述旧年10月的新闻发布会上败露的数据闪现，连年来，宇宙的高层建筑火灾呈逐年高潮趋势，2024年前8个月有筹商3.6万起，进取2023年全年的总额。

这次香港大埔宏福苑火灾不仅再度突显了高层建筑火灾形成的伤一火之重，也揭示了除消防等开垦老化外，老旧高层建筑的另一风险——翻修期的施工风险。多名受访业界东说念主士均提到，消防设施老化失效仍是老旧高层住宅建筑消防蜕变濒临的主要问题。举座来看，里面活气在连年来我国高层建筑的火灾事件中占比更高。但连年来我国多起灾情严重的高层活气事件，均由外墙活气所致，这又时常与建筑参加使用后的施工蜕变密切相关。

“这次形成香港火情连忙扩张、施工所用的竹（木）脚手架，以及非阻燃型密目式安全网等在中国内地已退却使用，但不澌灭中小施工企业违规使用风险。此外，早些年使用的外墙保温材料防火品级不达标，水祥瑞全网、装修材料阻燃品级较低，稀料、油漆等易燃液体与动火功课交叉，现场存在无数可燃物，违纪用电，电动开垦质控不达标，施工东说念主员或住户乱置烟头等情况，均存在火灾风险。”上海润居本领办事有限公司首创东说念主赵军对第一财经暗意。

与此同期，高层住宅建筑具备烟囱效应，楼梯间、管说念井等竖向空间存在温差，空气密度未能保合手一致，火灾事故合手续时间，在空气密度差运转下，加速竖向气流畅通速率，火灾烟气沿着竖向空间朝上快速流动，可能以至火势快速扩散，乃至绕开防火/防烟分区，这亦然高层建筑火灾扩张速率远超无为多层住宅建筑的重要原因。“在香港、广东、重庆等采光条目较好的地区，六边形‘蜂窝状’的建筑群较多，加之早年建筑的防火间距要求较低，一朝施工导致外墙活气，这种烟囱效应可能加重。”刘国权暗意。

赵军以为，不管香港地区照旧内地，建筑施工的消防安全表率已相比完善，但问题在于法律规章与实践引申的脱节。

他提到，字据中国新校正的《安全分娩法》（下称“新安法”），分娩筹备单元全员安全包袱制。也便是说，施工企业本人需要对功课安全承担主体包袱。但让他们“我方管我方”，部分施工方可能为玩忽资金、压缩本钱，抱着幸运心绪私自裁汰消防安全标准，又大致在高层施工较为漫长的经由中，出现草草了事的状态。

施工监管体系的罅隙还存在于另外两个维度。赵军分析说，一方面老旧高层建筑可能存在多产权问题，为消防设施的管制埋下隐患；另一方面，尽管新安法相同提到“加大对罪犯步履的惩处力度”，国务院安委会日前发布的《安全分娩治本攻坚三年活动决议2024-2026年》中还进一步提议“建立健全各行业鸿沟安全分娩举报轨制，饱读舞公众和从业东说念主员举报紧要事故隐患和罪犯违规步履”，但过后监管和公众监管的着力毕竟有限，事先施工风险防备还处于“参加不及、机制不健全、问题发现和整改脱节”的阶段。

真贵资金动用难、房屋体检参加不及

香港大埔宏福苑火灾中另一个引起公众关注的问题在于：从香港特区政府在如期验楼经由中发现问题，到招标通过，有筹商破耗约8年时分。直至火情发生前，建筑内所需的消防开垦的配置及换新使命尚未完成。

“跟着中国城市建立要点从增量转向存量，通过城市体检发现老旧住房安全隐患，再进行更新蜕变是必要且伏击的。尤其是对于到达一定年限的‘中年期’高层住宅，我建议通过政府监管、专科第三方参与的时势，进行如期体检。”张若曦以为，尽管当今城市更新中已强调“体检”先行，但一方面在参加保险上，还存在“东说念主财物”的短板；另一方面，高层住宅，何时、以什么频次参与体检、体检名目有哪些、如何与维修衔尾等问题，仍需要进一步明确。

“建议通过立法的时势，推动高层建筑更新从被迫的维修转向强制体检。对于房龄进取20年的高层，每5年不错组织一次由政府指定第三方专科机构的体检评估。”张若曦进一步分析提到，高层住宅体检的重点应该至少包括三点：一是外墙结构是否存在保温层开裂、面砖剥落等风险点，二是主体结构是否可能出现千里降，三是建立里面关键系统是否“带病”运作。举例，是否出现住宅消防水泵故障、消防水箱未实时补水、自动报警系统失灵等消防系统瘫痪的问题。

刘国权不雅察发现，在当今各地对老旧小区，包括一些高层小区的房屋体检及更新蜕变中，政府专项参加时常针对寰球区域基础设施，大致房屋外墙翻修等，而对于里面消防开垦等配置短板波及较少，后者时常由业主的住房维修基金承担。

于是问题有二。刘国权说，一是在微更新为主的城市更新模式下，不管是政府名目照旧物业维修，房屋外墙翻修重点关注于墙皮零散等显性问题，而对于保温材料耐火性等安全风险点，排查和蜕变的参加不够；二是针对产权房的里面开垦更新时，政府不太可能大包大揽，但动用住房维修基金则存在恶果低下问题。“尽管宇宙住房维修基金累计总量可能过万亿，但独揽率可能不及二成。”

赵军算了一笔账，老楼消防蜕变因管线老旧等问题，用度时常比新址高20%~50%，住宅类基础消防设施（含消防水箱、消防栓、报警系统）蜕变单价约120元~300元/㎡。若按一栋总面积1000㎡、共20户的老楼，总用度在12万~30万元支配。其中消防水箱蜕变约15万元、消防栓（含管说念）每套800~2000元、报警系统含布线和主机约50元~100元/㎡。

根治之法：限高

对于存量老旧高层住房，如何系统性防备火灾发生是城市更新中亟待修起的问题；而对于新建高层住房，“限高”则是更压根的处分之法。

“建筑高度之是以必须限制，与建筑抗震、消防、济急疏散、大风大雨导致的高空坠物，以及电梯、管说念老化维修密弗成分。”清华同衡权术院副总权术师、城市寰球安全权术商榷所长处万汉斌在遴选第一财经采访时暗意。

宇宙性的“限高令”落地已有五年。万汉斌说起了一个关键文献：2020年，住建部、国度发改委调解印发《对于进一步加强城市与建筑风貌管制的见知》。对于超高层地标建筑，该见知明确，严格限制各地盲目权术建立超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

此外，该见知还提到，要按照《建筑想象防火表率》，严格限制新建250米以上建筑，确需建立的，由省级住房和城乡建立部门会同关联部门联贯消防等专题论证进行建筑决议审查，并报住房和城乡建立部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、聚首布局，严格引申超限高层建筑工程抗震布防审批轨制，与城市限制、空间标准相合适，与消防支撑智力相匹配。中小城市要严格戒指新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

两年后，住建部在发布的国度标准《建筑想象防火表率》中对高层建筑、老年东说念主密集表情的消防安全布防提议更明确要求。

比如，在建筑构造和装修中，住宅分户墙、住宅单元之间的墙体、防火隔墙与建筑外墙楼板、屋顶相交处,应聘用防备火灾扩张至另一侧的防火封堵措施；建筑外墙上、基层启齿之间应聘用防备火灾沿外墙启齿扩张至建筑其他楼层内的措施；寝室的居室、老年东说念主照管设施的老年东说念主居室、货仓建筑的客房开向寰球内走廊或阻滞式外走廊的疏散门，应在关闭后具有烟密闭的性能；建筑高度大于100m的建筑相应部位的门应为甲级防火等。

本年5月《住宅名目表率》崇拜实施，对于新建住房名认识楼高再度作出限制。具体来说，住房建筑高度戒指最大值为高层Ⅱ类的80米，对应楼层为18~26层。

前述接近住建部的受访大家暗意，《住宅名目表率》是教唆改日“好屋子”建立的底线基础。而从宇宙性“限高令”出台到这次表率发布，对新建住房楼高的限制，不单是是为了改善城市风貌，也不单是是谈判到东说念主居环境改善及城市东说念主口增速和存量住房限制体量，更是出于住房安全的谈判。“连年来，以北京城市副中心、雄安新区等为代表的区域建立权术中，住房高度多数戒指在三四十米支配，消防安全便是一大谈判成分。”

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吴斯旻

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